Nu e suficient ca un teren să aibă un preţ bun şi să se afle exact în zona în care ne dorim să ne construim o casă. Pentru a cumpăra un teren, mai sunt o serie de alţi factori importanţi pe care trebuie să îi luaţi în calcul înainte de a bate palma cu un proprietar.

In primul rand trebuie sa va ganditi daca vreti sa cumparati un teren in oras sau in afara orasului, luand in vedere atat deplasarea pana la locul de munca, dar si pretul terenului in zona in care va ganditi sa cumparati, precum si utilitatile găsite pe teren.

Distanta maximă de oras

Trebuie avut in vedere distanta maximă pe care doriti sa o parcurgeti zilnic de acasa la locul de muncă, la scoală sau la grădinita unde aveti copilul, la locul de antrenament sau de joacă al copilului, precum si transportul in comun oferit de oras.
De aceea, recomandarea noastra este achizitionarea unui teren pentru casă la maxim 15 km de orasul in care va desfăsurati activitatile cotidiene.

Oaza de liniste

În general, cei care lasă Bucureştiul în urmă pentru o casă într-o zonă mărginașă, caută să scape de zgomot. Astfel că foarte important este ca terenul să nu fie în apropierea unei şosele circulate sau lângă o stradă foarte aglomerată. În afară de gălăgia pe care o fac maşinile, curţile în apropierea acestui gen de străzi se umplu de praf. De asemenea, lotul ideal este în apropierea unei păduri, dar nu mai aproape de 150 m.

Risc de inundaţie

Un alt aspect demn de luat în calcul este ca terenul să nu fie inundabil în caz de ploi. Să nu fie situat în albia unui râu sau în apropierea unei ape unde se deversează reziduuri. Este recomandat ca solul să fie stabil şi nesurpabil. Pentru acest lucru este indicat un studiu geofizic -în funcţie de acesta se calculează şi fundaţia casei. De asemenea, sunt necesare şi informaţii legate de nivelul apei subterane (litologia solului).

Cât de mare să fie curtea?

Dimensiunile terenului reprezintă o altă latură de luat în seamă. Un teren aproape de perfecţiune ar trebuie să aibă cel puţin 1.000 mp, consideră cei mai mulți dintre clienți. Astfel se poate repartiza zona casei, a grădinii, o zonă cu pomi fructiferi sau decorativi. Sigur că se construiesc case şi pe terenuri mai mici, iar proprietarii sunt mulţumiţi, însă indiferent de suprafaţă contează forma terenului. Dacă este îngust, în afară de faptul că are o deschidere mică, se va construi „de-a lungul”, casa luând o formă dreptunghiulară. De asemenea, nu este de neglijat faptul că se prevede o distanţă faţă de imobilele vecine – spaţiul faţă de stradă şi de limita din spate a proprietăţii.

Se poate construi pe terenul cumpărat?

Până la încheierea tranzacţiei este recomandat să se cunoască starea terenului şi încadrarea în intravilan construibil. Atenţie! Poate fi intravilan, dar neconstruibil. De aceea este indicat să se solicite un certificat de urbanism informativ, înainte de achiziţionarea terenului. Prin acest certificat, autorităţile fac cunoscute cumpărătorului (sau celui care solicită actul) elementele privind regimul juridic, economic şi tehnic al terenurilor şi construcţiilor deja existente şi stabilesc cerinţele urbanistice care trebuie îndeplinite.

Proiectul casei

Înainte de alegerea unui teren ar fi bine să vă consultaţi şi cu un arhitect care vă va spune dacă puteţi ridica pe el sau nu casa pe care o aveţi în cap. În funcţie de forma terenului veţi şti exact ce tip de proiect veţi putea alege.

Procesul de construire a unei case ar putea fi foarte bine impartit in doua etape separate: cea birocratica, in care alergi la propriu sa iti procuri actele necesare, si cea a constructiei efective. Cu un dram de ironie strecurat printre cuvinte, dar nu departe de adevar, am putea spune ca preferam oricand a doua etapa in detrimentul primului pas in care nervii iti sunt serios pusi la incercare. Dar, pentru ca unde-i lege nu-i tocmeala, sa fim practici si sa vedem care sunt acele acte necesare pentru construirea unei case.

Pasul I – Obtinerea certificatului de urbanism

Primul pas in acest sinuos proces este obtinerea certificatului de urbanism care este emis de administratia publica locala. Acest document reglementeaza tot ceea ce tine de regimul juridic, economic si tehnic al unui imobil care se incadreaza in prevederile planului de urbanism general.

Certificatul de urbanism, cu o valabilitate de doi ani, iti arata ce poti practic construi pe respectivul teren si curpinde informatii despre regimul de inaltime al constructiei, pozitia viitoarei constructii – aliniamente fata de strada, vecini, etc, cota de inaltime la cornisa, valoarea maxima pentru procentul de ocupare a terenului sau POT – acesta este calculat ca raport intre aria construita si aria lotului de teren. (in mod obisnuit, procentul de ocupare a terenului este de pana la 40% pentru zonele de locuit), valoarea maxima a coeficientului de utilizare a terenului sau CUT – calculata ca raport intre aria construita desfasurata si aria lotului de teren, dar si tipurile de avize ce sunt necesare pentru obtinerea autorizatiei de constructie.

Pentru a obtine acest certificat trebuie depuse, la biroul de urbanism al primariei pe raza careia va fi ridicat imobilul, o cerere tip, planuri topografice sau cadastrale, scara 1:500 / 1:2000 sau 1:10000, vizate de oficiul cadastral al judetului sau municipiului pe raza caruia se executa casa, cu indicarea imobilului pe teren si un document de plata a taxei pentru eliberarea certificatului de urbanism.

Pasul II – eliberarea autorizatiei de constructie

Toate avizele mentionate in certificatul de urbanism sunt necesare pentru al doilea pas in etapa birocratica, si anume autorizatia de construire a casei, eliberata de primarie, mai precis de serviciul de urbanism din localitatea sau sectorul in care se afla terenul. Aceasta este singura care iti da dreptul sa construiesti si o primesti dupa ce depui urmatoarea documentatie: cerere tip, dovada titlului de proprietate, certificatul de urbanism, dovada platii taxei de autorizare, proiectul pentru autorizatia de construire sau proiectul tehnic – aceasta este cea mai importanta piesa de la dosar si se realizeaza doar de un arhitect avizat. Proiectul include si avizele de mediu si utilitati specificate in certificatul de urbanism. Apoi, continuand seria documentatiei, trebuie sa depuneti avize de la inspectorii de rezistenta si instalatii, evaluarea costului constructiei, planse desenate, procentul de ocupare la sol a terenului (POT) si planuri pentru toate segmentele casei (fundatie, nivel, fatade, acoperis).

Taxa de eliberare a autorizatiei de constructie reprezinta 0,5% din valoarea constructiei stabilita pe baza declaratiei, dar si in functie de suprafata desfasurata a constructiei. Valoarea declarata nu va putea fi mai mica decat valoarea determinata potrivit prevederilor legale in vigoare privind impozitele si taxele locale.

Dupa autorizatie, vine o alta, sub numele de autorizarea organizarii pe santier, care vine tot de la administratia locala. Practic, orice lucrare de constructie, fie ea si provizorie, trebuie aprobata de primarie. Astfel, dosarul pentru noua autorizatie trebuie sa curpinda documentatia pentru autorizarea executarii organizarii lucrarilor, planurile de amplasare in zona si o cerere tip.

Pentru ca locuinta va fi racordata si la utilizati, dupa caz, este nevoie si de un proiect pentru executia bransamentelor si racordarii la utilitati. Acesta va fi intocmit si executat doar de firme autorizate, intreaga documentatie precum si devizul urmand sa fie depuse la regia responsabila de respectivul bransament.

Pasul III – cartea tehnica

Urmatorul pas este intocmirea cartii tehnice a constructiei, care va fi gata inainte de receptia cladirii si va fi pastrata pe toata durata de existenta a imobilului, pana la demolarea sa. Cartea tehnica este intocmita de proprietar si de proiectant si cuprinde numele proiectantului, verificatorilor atestati pentru proiect, numele executantului – inclusiv al sefului de santier si al dirigintelui – numele expertilor tehnici, numele celor din comisiile de receptie precum si datele de incepere a lucrarilor si aprobarii receptiilor.

Pasul IV si V – cadastrul si intabularea

Si, pentru ca trebuie sa existe si un final, cadastrul si intabularea, doua etape obligatorii atat pentru casa, cat si pentru teren, incheie acest proces anevoios. Cadastrul, spun specialistii, este precum buletinul casei voastre, obtinut prin operatiunea de inscriere in Registrul de Carte Funciara. Intabularea implica si ea inscrierea la Registrul de Carte Funciara si obtinerea titlului de proprietar.

Sed ut perspiciatis unde omnis iste natus error sit voluptatem accusantium doloremque laudantium, totam rem aperiam, eaque ipsa quae ab illo inventore veritatis et quasi architecto beatae vitae dicta sunt explicabo. Neque porro quisquam est, qui dolorem ipsum quia dolor sit amet, consectetur, adipisci velit, sed quia non numquam eius modi tempora incidunt ut labore et dolore magnam aliquam quaerat voluptatem. Neque porro quisquam est, qui dolorem ipsum quia dolor sit amet, consectetur, adipisci velit, sed quia non numquam eius modi tempora incidunt ut labore et dolore magnam aliquam quaerat voluptatem.

Neque porro quisquam est, qui dolorem ipsum quia dolor sit amet, consectetur, adipisci velit, sed quia non numquam eius modi tempora incidunt ut labore et dolore magnam aliquam quaerat
http://www.xyz.com

Sed ut perspiciatis unde omnis iste natus error sit voluptatem accusantium doloremque laudantium, totam rem aperiam, eaque ipsa quae ab illo inventore veritatis et quasi architecto beatae vitae dicta sunt explicabo. Neque porro quisquam est, qui dolorem ipsum quia dolor sit Vivamus fringilla porttitor augue, vitae malesuada dolor facilisis vitae. Aenean et iaculis arcu. Sed a lobortis erat. Vestibulum non rhoncus eros. Fusce eleifend erat ut eros dictum eleifend.

Sed ut perspiciatis unde omnis iste natus error sit voluptatem accusantium doloremque laudantium, totam rem aperiam, eaque ipsa quae ab illo inventore veritatis et quasi architecto beatae vitae dicta sunt explicabo. Neque porro quisquam est, qui dolorem ipsum quia dolor sit amet, consectetur, adipisci velit, sed quia non numquam eius modi tempora incidunt ut labore et dolore magnam aliquam quaerat voluptatem. Neque porro quisquam est, qui dolorem ipsum quia dolor sit amet, consectetur, adipisci velit, sed quia non numquam eius modi tempora incidunt ut labore et dolore magnam aliquam quaerat voluptatem.

Neque porro quisquam est, qui dolorem ipsum quia dolor sit amet, consectetur, adipisci velit, sed quia non numquam eius modi tempora incidunt ut labore et dolore magnam aliquam quaerat
http://www.xyz.com

Sed ut perspiciatis unde omnis iste natus error sit voluptatem accusantium doloremque laudantium, totam rem aperiam, eaque ipsa quae ab illo inventore veritatis et quasi architecto beatae vitae dicta sunt explicabo. Neque porro quisquam est, qui dolorem ipsum quia dolor sit Vivamus fringilla porttitor augue, vitae malesuada dolor facilisis vitae. Aenean et iaculis arcu. Sed a lobortis erat. Vestibulum non rhoncus eros. Fusce eleifend erat ut eros dictum eleifend.

Sed ut perspiciatis unde omnis iste natus error sit voluptatem accusantium doloremque laudantium, totam rem aperiam, eaque ipsa quae ab illo inventore veritatis et quasi architecto beatae vitae dicta sunt explicabo. Neque porro quisquam est, qui dolorem ipsum quia dolor sit amet, consectetur, adipisci velit, sed quia non numquam eius modi tempora incidunt ut labore et dolore magnam aliquam quaerat voluptatem. Neque porro quisquam est, qui dolorem ipsum quia dolor sit amet, consectetur, adipisci velit, sed quia non numquam eius modi tempora incidunt ut labore et dolore magnam aliquam quaerat voluptatem.

Neque porro quisquam est, qui dolorem ipsum quia dolor sit amet, consectetur, adipisci velit, sed quia non numquam eius modi tempora incidunt ut labore et dolore magnam aliquam quaerat
http://www.xyz.com

Sed ut perspiciatis unde omnis iste natus error sit voluptatem accusantium doloremque laudantium, totam rem aperiam, eaque ipsa quae ab illo inventore veritatis et quasi architecto beatae vitae dicta sunt explicabo. Neque porro quisquam est, qui dolorem ipsum quia dolor sit Vivamus fringilla porttitor augue, vitae malesuada dolor facilisis vitae. Aenean et iaculis arcu. Sed a lobortis erat. Vestibulum non rhoncus eros. Fusce eleifend erat ut eros dictum eleifend.

Sed ut perspiciatis unde omnis iste natus error sit voluptatem accusantium doloremque laudantium, totam rem aperiam, eaque ipsa quae ab illo inventore veritatis et quasi architecto beatae vitae dicta sunt explicabo. Neque porro quisquam est, qui dolorem ipsum quia dolor sit amet, consectetur, adipisci velit, sed quia non numquam eius modi tempora incidunt ut labore et dolore magnam aliquam quaerat voluptatem. Neque porro quisquam est, qui dolorem ipsum quia dolor sit amet, consectetur, adipisci velit, sed quia non numquam eius modi tempora incidunt ut labore et dolore magnam aliquam quaerat voluptatem.

Neque porro quisquam est, qui dolorem ipsum quia dolor sit amet, consectetur, adipisci velit, sed quia non numquam eius modi tempora incidunt ut labore et dolore magnam aliquam quaerat
http://www.xyz.com

Sed ut perspiciatis unde omnis iste natus error sit voluptatem accusantium doloremque laudantium, totam rem aperiam, eaque ipsa quae ab illo inventore veritatis et quasi architecto beatae vitae dicta sunt explicabo. Neque porro quisquam est, qui dolorem ipsum quia dolor sit Vivamus fringilla porttitor augue, vitae malesuada dolor facilisis vitae. Aenean et iaculis arcu. Sed a lobortis erat. Vestibulum non rhoncus eros. Fusce eleifend erat ut eros dictum eleifend.